フラット35とはどんな住宅ローン？メリットやデメリットを解説！
マイホームを購入するため住宅ローンについて調べていると、「フラット35」というローンが目につきます。
このコラムでは、「フラット35」を利用した場合のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
中古住宅を購入する際に「フラット35」が利用できるかも併せて紹介しているので、近い将来マイホームを購入する予定がある方は、ぜひご覧ください。
フラット35とは
フラット35とは、2003年にスタートした住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローンです。
その名前の由来は、最長で35年の返済期間を設定できることと、その間金利が変わらない「フラット＝平ら」からきていると言われています。
フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構と全国300以上の民間金融機関が提携して取り扱われています。
その仕組みは、民間の金融機関が利用者に資金を貸し出して、住宅金融支援機構がその貸出債権を買取ることで成り立っています。
フラット35で借入できる金額は、100万円以上8,000万円以下と定められています。
借入期間の最短は15年ですが、申込者または連帯債務者が60歳以上の場合は10年以上でも良いとされています。
申し込みできる年齢は70歳未満ですが、親子リレー返済を利用する場合は親が70歳以上でも構いません。
日本に国籍がある方や永住許可のある方、特別永住者が利用できます。
年収に対する借入限度額が定められていて、年収400万円未満の場合は、その他全ての借入の年間返済額がその30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下でなくてはいけません。
ただし、家族の収入を合算して計算することも可能となっています。
資金使途については、セカンドハウスでも利用できますが、投資用物件や賃貸用物件には利用できません。
対象になる住宅は、住宅金融支援機関が定める技術水準を満たしている必要があり、戸建て住宅の場合は床面積が70㎡以上でなくてはいけません。
フラット35を利用するメリット
民間金融機関でもいろいろな住宅ローンを用意していますが、フラット35を利用するメリットは以下の通りです。
金利を固定できる
変動金利とは違って、借入時からずっと金利が変わらない固定金利は、返済計画が立てやすいメリットがあります。
固定金利なら景気に左右されることもありません。
保証人も保証料も不要
フラット35なら、民間の住宅ローンでは必要になる保証料も保証人も不要となっています。
さらに、繰り上げ返済したり返済方法を変更したりするときの手数料も発生しません。
自営業でも利用できる
民間の住宅ローンを利用する際には、安定した収入があることを重視するため、自営業は審査に通りにくいというデメリットがあります。
しかし、フラット35だと収入基準や物件基準などの定められた条件を満たしていれば自営業でも借入可能となっています。
団体信用生命保険への加入が必須でない
民間の住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）の加入が必須となっていますが、フラット35では加入するかどうかは任意となっています。
健康状態などで団信に加入できない方にとってはメリットです。
自分で加入する保険を選べることもメリットですが、団信などに加入しないで返済中に万一のことがあれば、住宅ローンの債務が残ることは理解しておく必要があります。
借入額が大きな住宅ローンの債務が残れば、遺族に大きな負担がかかってしまいます。
フラット35を利用するデメリット
利用することで多くのメリットがあるフラット35にも、いくつかのデメリットがあります。
以下が、フラット35を利用するデメリットです。
市場金利が下がっても金利はそのまま
変動金利の場合、市場金利が下がれば大きな恩恵にあずかることができます。
一方で、固定金利のフラット35では、たとえ市場金利がかなり下がっても金利が変わることはありません。
また、金利の変動リスクがない分、相対的には他の住宅ローンと比べて金利は高めに設定されています。
融資手数料の支払いが必要
フラット35では保証料は不要ですが、融資手数料を支払う必要があります。
初期費用がかからないと思っている方も多いようですが、間違えないように注意しましょう。
審査期間が長い
フラット35の事前審査は民間金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行うため、どうしても審査にかかる期間が長くなる傾向にあります。
購入する物件に厳しい基準が設けられている
前記したように、対象になる住宅は、住宅金融支援機関が定める技術水準を満たしている必要があります。
また、技術水準を満たしているか審査する必要があり、そのための検査費用も発生します。
中古住宅の購入でフラット35を利用するには
フラット35は、一定の条件を満たすことにより中古住宅を購入する場合でも利用できます。
中古住宅だとしても、住宅金融支援機関が定める技術水準を満たしている必要があり、それを証明するには適合証明検査機関か適合証明技術者へ物件検査を依頼して、適合証明書を交付してもらう必要があります。
中古住宅の場合は、新築とは違って建築の進行に応じた検査ができないため、設計図書や登記事項証明書などを確認する「書類審査」と、現地を訪問して目視などで確認する「現地調査」により物件検査が行われます。
物件によっては一定の検査を省略することもできますが、いずれにせよフラット35を利用するには適合証明書が必要です。
フラット35に利用するための適合証明書について分からないことがある方は、遠慮なく当社にご相談ください。
ご希望の方には、適合証明書の発行のお手伝いもさせていただきます。
